W niniejszym cyklu artykułów doradzamy Wam w prosty i czytelny sposób jak odnaleźć się w sytuacjach, w których mamy do czynienia z literą prawa. Jak to bywa w życiu, chcąc nie chcąc, często stajemy przed różnymi wyborami i wyzwaniami. Hot Magazine pomoże odnaleźć się Wam w sytuacjach większej i mniejszej rangi, a autorką naszych porad jest Pani Adw. Kornelia Stolf – Peplińska z Kancelarii Adwokackiej SZP w Szczecinie. We wrześniu doradzamy Wam jak bezpiecznie wynająć mieszkanie. Temat zdecydowanie na czasie.

Niedługo rozpocznie się kolejny rok szkolny oraz rok akademicki. Dla wielu jest to czas poszukiwań mieszkania, w którym będzie można przetrwać trudy nauki oraz egzaminy i sesję. Częstokroć wiąże się to z koniecznością zawarcia odpowiedniej umowy najmu. Kilka miesięcy temu pisaliśmy o prawach i obowiązkach najemców. W tym wydaniu chcemy natomiast przybliżyć zagadnienia dotyczące wynajmujących – to jest właścicieli lokali bądź osób uprawnionych do dysponowania lokalem. Jakie przysługują im prawa a jakie obowiązki?

Pierwszą podstawową kwestią, o którą powinien zadbać każdy wynajmujący jest zawarcie odpowiedniej umowy najmu. Umowa taka może być zawarta na czas określony bądź nieokreślony. Należy przy tym pamiętać, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Również najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Wynajmujący powinien dopilnować nadto, aby w umowie zostały określone nie tylko prawa i obowiązki jej stron, ale również wysokość czynszu, możliwość dalszego wynajęcia lokalu, terminy wypowiedzenia umowy, rozliczenie ewentualnych ulepszeń wykonanych przez najemcę.

Jeśli chodzi o wzajemne prawa i obowiązki stron umowy najmu, to wynajmujący powinien mieć świadomość, że wydana najemcy rzecz powinna znajdować się w stanie przydatnym do umówionego użytku. Wynajmujący powinien również utrzymywać wydaną rzecz w takim stanie przez cały okres trwania najmu. Tylko drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Pamiętać przy tym należy, że jeśli wystąpiły okoliczności prowadzące do zniszczenia przedmiotu najmu, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, to nie ma on wówczas obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. W kwestii napraw należy wiedzieć również, że najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do ich wykonania z zastrzeżeniem, że po jego upływie naprawy te zostaną wykonane na koszt wynajmującego.

Wysokość czynszu jest często najistotniejszą częścią umowy, która determinuje nasz wybór co do odpowiedniego mieszkania. Oczywiście, to wynajmujący kształtuje wysokość tego zobowiązania, a najemca zobowiązany jest do jego płatności we wskazanym w umowie terminie. Jeśli termin płatności czynszu nie jest określony, czynsz powinien być płacony z góry. Najemcy powinni natomiast pamiętać, że dla zabezpieczenia roszczeń z tytułu czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że nie podlegają one zajęciu.

Kwestią, na którą z pewnością należy zwrócić uwagę jest możliwość wcześniejszego zakończenia stosunku najmu. W przypadku umów najmu zawartych na czas nieokreślony kwestia ta nie budzi wątpliwości, albowiem zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę w zachowaniem terminów w niej określonych, w a ich braku – z zachowaniem terminów ustawowych. Inaczej jest w przypadku umów zawartych na czas oznaczony. Umowę taką każda ze stron może wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie. Brak w tym względzie jakichkolwiek zastrzeżeń praktycznie uniemożliwia wcześniejsze zakończenie stosunku najmu. Kwestia ta często jest przez strony umowy pomijana, co w praktyce może rodzić problemy.

Kiedy stosunek najmu zostanie zakończony, najemca zobowiązany jest zwrócić wynajmującemu przedmiot najmu - i to w stanie niepogorszonym. Przy czym najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego użytkowania. Co do wspomnianych na wstępie ulepszeń, to jeśli umowa nie stanowi inaczej – wynajmujący może zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Wynajmujący coraz częściej starają się zawierać z najemcami umowy tzw. najmu okazjonalnego. Tego rodzaju najem gwarantuje wynajmującym najskuteczniejszą ochronę ich własności. Umowa najmu okazjonalnego różni się od standardowej umowy tym, iż najemca składa oświadczenie w formie atu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu. Przy tego rodzaju umowie najemca wskazuje również inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności opróżnienia lokalu. Oświadczenie takie składa również właściciel tego lokalu bądź osoba posiadająca do niego tytuł prawny. Tego rodzaju umowa może być zawarta tylko na czas określony. Aby skorzystać z najmu okazjonalnego, zawarcie takiej umowy należy zgłosić do właściwego urzędu skarbowego.

Treści zamieszczone w artykule mają jedynie charakter informacyjny i nie mogą być podstawą jakichkolwiek roszczeń.