Po wakacyjnym lenistwie czas zabrać się do pracy i przygotować na kolejny rok akademicki! Wrześniowy artykuł z cyklu „Prawo dla studenta” przybliży Wam procedurę wynajęcia mieszkania. Jest to czynność, z którą musi zmierzyć się zdecydowana większość żaków, tak więc redakcja Hot°Magazine pomoże w dostarczeniu podstawowych informacji z prawnego punktu widzenia. Mamy nadzieję, że po lekturze zwiększy się Wasza wiedza, a co za tym idzie również szansa na uniknięcie „biznesów” z nieuczciwymi właścicielami mieszkań.

Przedstawianie tematu dotyczącego wynajmu mieszkania przez studentów zacząć należy od podstawy, czyli od problemu umowy najmu. Pierwsza uwaga- zawsze domagaj się podpisania umowy i zachowaj egzemplarz dla siebie! Dokument ten będzie pewną gwarancją powstania owego stosunku zobowiązaniowego, a także zabezpieczeniem przed ewentualnymi nieuczciwymi „zagraniami” ze strony właściciela mieszkania. Zdecydowanie odradzamy zamieszkiwanie „na czarno”, a jeżeli druga strona niechętnie zabiera się do stworzenia i podpisania umowy, należy zachować szczególną ostrożność i wziąć sprawy w swoje ręce. Napisanie podstawowej umowy najmu to sprawa prosta (zawsze możecie zwrócić się o pomoc do wujka Google :)), a większość najważniejszych postanowień znajduję się w Kodeksie Cywilnym.

Niezachowanie formy pisemnej nie pociąga natomiast za sobą automatycznie sankcji nieważności najmu, jednak znacznie ciężej będzie określić jej dokładną treść. W przypadku nieporozumień i konfliktów, ewentualne spory będziecie zmuszeni rozwiązywać w toku postępowania sądowego powołując świadków i martwiąc się o dowody, co znacznie utrudni Wam spokojne studenckie życie. Co więcej- sprawa sądowa może toczyć się dłużej niż sam okres najmu przedmiotowego mieszkania. Warto? Nie sądzę.

W Kodeksie Cywilnym znajduje się specjalnie poświecona najmowi lokali mieszkalnych część, do której odsyłam Was w etapie tworzenia samego dokumentu umowy, czy sprawdzenia otrzymanej przez właściciela. Stosunek zobowiązaniowy, o którym mowa w niniejszym felietonie może zostać zawiązany na czas określony albo nieokreślony. W drugim przypadku, wypowiedzenie umowy przez jedną lub druga stronę może nastąpić najpóźniej 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie. Jest to ryzykowne i nie polecamy takiej praktyki, gdyż w połowie roku akademickiego możemy zostać zmuszeni do zmiany mieszkania, co zdecydowanie sprawi wiele kłopotów. Inaczej jest w przypadku umów na czas określony, które co do zasady trwają nieprzerwanie przez umówiony okres. Wypowiedzenie umowy jest wówczas dla obu stron utrudnione, a mamy do niego prawo tylko w ściśle określonych (w KC i umowie najmu) przypadkach. Warto zaznaczyć, że wynajmujący może wypowiedzieć najem bez terminów wypowiedzenia jeżeli dopuścicie się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności.

Ważne! Informacja szczególnie przydatna bardziej rozrywkowym studentom, którym zdarza się przeciągnąć trwanie bifora, zamienić go w ostrzejszą balangę i wzbudzić gniew sąsiadów! Jeżeli w sposób uporczywy i rażący będziecie zakłócać porządek domowy, będziecie swoim hałaśliwym, czy w inny sposób nieodpowiednim zachowaniem uciążliwie zakłócać spokojne funkcjonowanie pozostałym mieszkańcom, możecie spodziewać się wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Musicie być jednak świadomi, że właściciel mieszkania może w umowie zastrzec inne możliwości wypowiedzenia umowy, na co jednak nie trzeba od razu się zgadzać- negocjujcie warunki tak długo, aby dla obu stron stały się korzystne. Pamiętajmy jednak, że żądanie pewnych gwarancji od Was, jest obrocie prawnym zupełnie normalne i dla każdego powinno być zrozumiałe.

Zabezpieczenie przed zapłatą czynszu czy ewentualnym znacznym pogorszeniem stanu mieszkania to podstawowe typy ochrony przed „rozrabiającymi” najemcami. Kaucja to jeden z bardziej znanych typów finansowego zabezpieczenia, która wpłaca się przy podpisywaniu umowy (powinna być o tym wzmianka w umowie najmu!). Jest to najczęściej wysokość miesięcznego czynszu, jednak np. w sytuacjach gdy mieszkanie ma lepszy standard, może ona wynieść dwukrotność tej kwoty. Kaucja powinna być zwrócona niezwłocznie po zakończeniu okresu najmu. Kolejnym, co raz częściej stosowanym zabezpieczeniem jest akt notarialny zawierający oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez dłużnika. Jest to instytucja, której nie powinniście się obawiać (jeżeli oczywiście zamierzacie grać fair!), przyśpiesza ona jedynie proces dochodzenia roszczenia.

Oczywiście koszty takiego dokumentu powinien ponieść właściciel, gdyż jest to Wasze oświadczenie złożone jedynie w jego interesie. W kilku słowach na czym polega? Jeżeli zalegacie z płatnościami, wynajmujący „omija” postępowanie sądowe od razu przechodząc do nadania klauzuli wykonalności, czyli „zielonego światła” dla egzekucji komorniczej. 

Ostatnie uwagi:
Najemca ma obowiązek: czynić drobne nakłady (związane ze zwykłym używaniem rzeczy, np. zwykły remont należy do drobnych nakładów, ale już zapewnienie sprawnego działania instalacji i urządzeń leży w gestii wynajmującego!); uzyskania zgody na podnajem, utrzymywania mieszkania w należytym stanie. Stan mieszkania powinien być stwierdzany protokołem zdawczo-odbiorczym, do którego najlepiej dołączyć zdjęcia jako dowody stanu technicznego mieszkania! Ewentualne wady powstałe w czasie najmu, które uniemożliwiają korzystanie z mieszkania muszą być usunięte w czasie przez Was wyznaczonym (najlepiej pisemnie!), a w przypadku braku ich naprawy macie prawo do wypowiedzenia umowy najmu!

Treści zamieszczone w artykule mają charakter informacyjny i nie mogą być podstawą jakichkolwiek roszczeń.